Beboere i et ældreboligselskab har mere end svært ved at forstå, hvordan Wolt Market har fået kommunens tilladelse til at åbne i deres ejendom med forøget trafik af lastbiler og Wolt-bude i biler til følge. Naboerne opfatter ikke Wolt Market som en butik og mener, at den er i strid med lokalplanen. Kommunen siger omvendt, at man blot følger loven, men borgmester appellerer nu til regeringen om at se på muligheden for generelt at forvise Wolt Market og andre såkaldte 'dark stores' fra byernes normale butiksområder.
- Borgmesteren i Rødovre ønsker at ændre reglerne for butikker som Wolt Market, som hun anser for uønsket i bymidten.
- Beboere i Rødovre er utilfredse med Wolt Market på grund af øget trafik og opfatter det som et lager frem for en butik.
- Wolt Market ser sig selv som et virtuelt supermarked, hvor kunder bestiller varer online til afhentning eller levering.
- Rødovre Kommune gav først afslag til Wolt Market, men godkendte senere efter dialog.
- Borgmesteren har opfordret regeringen til at revidere reglerne for detailhandelsbutikker for at undgå lignende situationer i fremtiden.
Dette resumé er genereret af kunstig intelligens og kvalitetssikret af journalister.Som Sjællandske Nyheder har fortalt, føler beboere i ejendommen nær Damhustorvet på Roskildevej i Rødovre, at hverdagen på stedet er blevet mere stressende og utryg. Det er opstået efter, at Wolt Market i december sidste år rykkede ind i stueetagen, hvor der tidligere lå et Aldi-supermarked. Så beboerne er ikke uvante med butiksliv i ejendommen, der også huser en cykelforretning.
Men Wolt Market er ikke et supermarked ligesom Aldi, Netto eller Coop 365 Discount, hvor kunderne selv finder varerne og betaler ved udgangen. Hos Wolt Market bestiller og betaler kunden sine varer i en app og tager samtidig stilling til, om man vil have dem leveret hjem af et bud eller selv hente den i en af Wolt Markets butikker. Her har medarbejdere taget varerne ned fra hylderne og pakket ordren.
Læs også
- Wolt er populær som aldrig før - men naboer plages af støj og massiv trafik
- Naboer: - Bude urinerer i gården, inden de henter varer
"Dark store"
Den butikstype betegnes ofte som en "dark store" ("mørk butik" på dansk) med henvisning til, at afhentningsstederne fremstår tillukkede, ofte med folie for ruderne, så man ikke kan se ind. I nogle tilfælde har der kun været mulighed for at bude eller kurerer, som de også kaldes, kunne afhente ordrer og ikke kunden selv. Dermed har det efter manges opfattelse mere haft karakter af lagervirksomhed end butik.
Det har i blandt andet København og Amsterdam ført til, at lokale myndigheder har ønsket at forvise Wolt Market og lignende "dark stores" fra områder af byen, hvor man ønsker et mere traditionelt butiksliv med en strøm af kunder ind og ud af butikkerne.
Mikkel Freiesleben, direktør for Wolt Markets i Danmark, siger til Sjællandske Nyheder, at virksomheden ikke selv bruger udtrykket "dark store".
- Vi ser os selv som et virtuelt supermarked. Det har aldrig været intentionen, at Wolt Markets butikker skulle være lukket af for omverdenen. Vi er i bund og grund en dagligvarekæde, hvor nogen pakker varerne for dig, som du så enten kan få bragt hjem eller afhente selv, forklarer Mikkel Freiesleben.
Hvad er Wolt Market?
- Wolt Market driver 10 butikker i Danmark. De ligger alle i de større byer.
- I hovedstadsområdet findes Wolt Market i Rødovre (Roskildevej 252), Søborg (Telefonvej 8), Sydhavnen (Bådehavnsgade 4), Amager (Laplandsgade 4), København Centrum (Landemærket 29) og Københavns Nordvestkvarter (Glasvej 3).
- Wolt Market kalder sig et virtuelt supermarked. Konceptet er, at kunden i Wolts app bestiller de ønskede dagligvarer, som så enten leveres på den ønskede adresse inden for højst 30 minutter, eller selv tropper op i den valgte Wolt Market og får de færdigpakkede varer udleveret af en medarbejder.
- Wolt Markets butikker drives af den selvstændige virksomhed Wolt Services Danmark ApS, der er en del af den verdensomspændende Wolt-koncern, som blev stiftet i Finland i 2014. I 2022 blev virksomheden opkøbt af det børsnoterede amerikanske selskab DoorDash.
- Budene, eller de "eksterne kurerpartnere", som Wolt kalder dem, er ikke ansat af Wolt. Kurererne er selvstændige erhvervsdrivende. Medarbejderne i butikkerne er ansat af Wolt Market og på overenskomst med HK.
Wolt Markets ansøgning
I begyndelsen af april 2023 fik Rødovre Kommune en ansøgning fra Wolt Market om tilladelse til at åbne i de tidligere Aldi-lokaler på Roskildevej 252 nær Damhustorvet. I ansøgningen, som Sjællandske Nyheder har fået aktindsigt i, lyder det blandt andet:
"Da Wolt Markets forretningsmodel generelt er ny for Danmark og Rødovre, vil vi naturligvis gerne sikre os, at vores butiks indretning og design overholder lokalplanen."
Videre skriver Wolt Market, at man efter egen opfattelse passer ind i lokalplanens definition ved at drive virksomhed med "onlinesalg af dagligvarer, som enten kan bestilles til afhentning i butikken eller til levering til hjemmeadressen."
Desuden anfører Wolt Market, at butikken skal have "en åben facade med minimal foliering af vinduer i retning af Roskildevej og med frit udsyn ind i butikken. Dette gør det muligt for fodgængere at identificere butikken som et sted, hvor de kan direkte gå ind og enten hente eller på stedet bestille deres dagligvarer vha. deres smartphone."
Det siger lokalplanen
- Det er de gældende lokalplaner, der udstikker rammerne for, hvordan en ejendom må bruges. Det gælder for eksempel, om der må være butikker og kontorer, værksteder eller andre former for erhverv. Eller om der kun må være beboelse.
- I den aktuelle sag om Wolt Market på Roskildevej 252 i Rødovre er det lokalplan nummer 51, der udstikker rammerne. Her lyder det:
- "I bebyggelsen mod Roskildevej kan indpasses boliger, butikker, liberale erhverv, kontorvirksomhed eller lignende erhvervstyper, som ikke vil genere de bagvedliggende boligområder. Dette gælder såvel med hensyn til trafik til og fra virksomhederne som støj, røg og ilde lugt i forbindelse med virksomhedens drift."
- Beboerne i ejendommen mener ikke, at Wolt Market kan kaldes en butik, men Rødovre Kommunes vurdering er, at Wolt Market opfylder de gældende krav til at kunne defineres som en butik. Dermed er lokalplanen efter kommunens opfattelse overholdt.
- De "bagvedliggende boligområder" skal ifølge Rødovre Kommune forstås som områderne, der grænser op til lokalplanområdet. Det gælder altså ikke boligerne og baggården i ejendommen, hvor Wolt Market har til huse.
Fra afslag til godkendelse
Den ansøgning var dog ikke tilstrækkeligt overbevisende for Rødovre Kommune, som i første omgang meddelte afslag til Wolt Market. Det lød sådan her:
"Det er vores vurdering, at der ikke er tale om en butik. Primært fordi der ikke er adgang til at gå ind ad døren og købe varer med ud. Når varer skal bestilles i forvejen, er det efter vores vurdering et lager og ikke en butik."
Samtidig henviste Rødovre Kommune i afslaget til, at man havde været forbi de på det tidspunkt eksisterende Wolt Market på Landemærket i København, Glasvej i Københavns Nordvestkvarter og på Skjulhøj Allé i Vanløse.
"Sekundært fordi de adresser, som du har henvist til, ikke fremstår som butikker, men som lagre," lød det videre i begrundelsen for afslaget, der blev sendt til Wolt 2. maj 2023.
Det erklærede Wolt Market sig dog ikke tilfreds med, og der blev herefter indledt en dialog mellem firmaet og kommunen. I den proces fremlagde Wolt blandt andet visualiseringer af den forventede butiksfacade og beklædning på vinduerne med mulighed for at kigge ind, ligesom Wolt Market understregede over for Rødovre Kommune, at der ville være mulighed for, at kunderne selv kunne afhente deres bestilte varer samt købe varme drikke og brød i forlokalet.
Forløbet førte til, at Rødovre Kommune den 29. juni 2023 meddelte Wolt Market, at firmaet på den baggrund "i en tæt dialog med os (Rødovre Kommune, red.)" som udgangspunkt kunne etablere sig i Aldis tidligere lokaler på Roskildevej.
"Vi forestiller os, at den videre proces vil være et dialogmøde (evt. flere), hvor vi bliver enige om konceptet," skrev Rødovre Kommune i en mail til Mikkel Freiesleben, direktør i selskabet Wolt Services Danmark ApS, som står for driften af Wolt Market-butikkerne.
Og dermed kunne Wolt Market altså slå dørene op i Rødovre cirka et halvt år senere i december 2023.
- Ikke en "dark store"
Hos Rødovre Kommune forstår man godt, at beboerne stiller spørgsmål ved, hvordan et afslag blev vendt til godkendelse. Om det forklarer Lise Kongsgaard, leder af Byplan og Geodata i Rødovre Kommune, til Sjællandske Nyheder:
- Vi var ude at se på Glasvej og Skjulhøj Allé, og min vurdering var, at det ikke var butikker. Det var grundlaget for, at der blev givet afslag, siger hun.
Vurderingen handlede om, at de nævnte butikker ifølge Lise Kongsgaard fremstod som klare eksempler på en "dark store", og det mente man ikke i Rødovre Kommune var foreneligt med lokalplanen for ejendommen på Roskildevej, der tillader butikker, men ikke lagervirksomhed.
- Det første afslag var ud fra en betragtning om, at det var en "dark store". Du kan ikke se derind, og du aner ikke, hvad der foregår, fordi der bogstaveligt talt er tapet til. Deraf begrebet "dark store", uddyber hun.
- Men det, Wolt kom med i anden omgang, var ikke en "dark store". Går du ude på Roskildevej, kan du faktisk se ind i Wolt-butikken på dem, der tager varer ned fra hylderne. Og de kan se ud på folk på fortovet. Så det er ikke en "dark store", lyder det fra Lise Kongsgaard.
Rødovre Kommunes konklusion var, at Wolt Market på den baggrund, lokalets indretning og at kunderne selv kan hente deres varer, lever op til definitionen på en dagligvarebutik i den såkaldte vejledning om detailhandelsplanlægning, som alle landets kommuner skal følge. Og dermed er Wolt Market ifølge Rødovre Kommune i overensstemmelse med lokalplanen.
Hvad er en butik?
Rødovre Kommune henviser blandt andet til 'Vejledning om detailhandelsplanlægning' (den seneste er udgivet i september 2017 af Erhvervsstyrelsen), som grundlaget for vurderingen af, at Wolt Market skal betragtes som en detailhandelsvirksomhed med salg af dagligvarer til private.
"Dagligvarer er varer, der forbruges samtidig med at de bruges (dvs. kortvarige forbrugsgoder). Dagligvarer er f.eks. madvarer, drikkevarer, artikler til personlig pleje og diverse husholdningsartikler. Dagligvarebutikker defineres i planlægningsmæssig sammenhæng som butikker, der forhandler dagligvarer. Større dagligvarebutikker har ofte et væsentligt sortiment af udvalgsvarer, men betragtes uanset omfanget af udvalgsvaresortimentet som dagligvarebutikker."
Ifølge vejledningen er detailhandelsbutikker omfattet af planlovens bestemmelser om detailhandel. Denne butikstype skal placeres i bymidter, bydelscentre/lokalcentre, aflastningsområder i byer med tilstrækkeligt kundegrundlag.
I forhold til Wolt Market og lignende koncepter lyder det ofte fra kritikerne, at der er tale om lagervirksomhed.
I detailhandelsvejledningen siger, at "lagersalg ... der har en permanent karakter med normale butiksåbningstider skal som udgangspunkt behandles efter reglerne om detailhandel. Det afgørende er, i hvilket omfang aktiviteten skaber kundestrømme mellem en sælger og en privatkunde. Hvis aktiviteten skaber mere end ubetydelige kundestrømme, så er det at betragte som en butik i planlægningsmæssig forstand."
Endelig står der om engroshandel, at det "som udgangspunkt ikke betragtes som detailhandel, hvis der kun er salg til andre handelsdrivende, virksomheder eller professionelle håndværkere m.v."
Men vejledningen siger også, at hvis "engrosvirksomheden derimod har mere end et ubetydeligt salg af varer til private forbrugere, skal det betragtes som detailhandel og skal lokaliseres efter detailhandelsbestemmelserne. Det må i denne forbindelse overvejes, om der er tale om virksomheder, som kommunen reelt ønsker ind i bymidterne eller om de bedst hører hjemme i erhvervsområderne."
Lovlig, men uønsket
Rødovres borgmester, Britt Jensen (S), lægger ikke skjul på, at hun gerne havde set, at Wolt Market ikke var flyttet ind i butikslokalerne på Roskildevej 252. Men hun understreger, at kommunen selvfølgelig er forpligtet til at følge loven.
- Wolt Market er etableret lovligt, men den er fuldstændig uønsket på det sted. For os er Wolt ikke en dagligvarebutik, men et lager. Derfor er vi også hamrende trætte af, at de har fundet en vej ind i det gængse regelsystem, så de kan åbne som detailbutik. Jeg synes, de udnytter lovgivningen til at lægge et lager midt i et område, der er tænkt til en dagligvarebutik, siger Britt Jensen til Sjællandske Nyheder.
Hun og andre lokalpolitikere samt forvaltningen er gentagne gange det seneste lille års tid blevet kontaktet af frustrerede beboere i ejendommen. De oplever som nævnt i indledningen blandt andet øget trafik af både lastbiler med varer og personbiler med de kurerer, der bringer varer ud til kunderne fra Wolt Market.
- Jeg kan godt forstå, at naboerne er kede af det. Der er jo bare mennesker fra tidlig morgen til sen aften. Nogle gange står der 15-20 bude, og bilerne kører rundt i området, siger Britt Jensen.
Opfordring til Christiansborg
Mens Wolt Market lovligt kan drive forretning i lokalerne på Roskildevej, ønsker borgmesteren at få ændret rammerne for, hvad der kan defineres som en detailhandelsbutik. Det er for at undgå lignende situationer andre steder i fremtiden.
Derfor har hun for nyligt i et brev til både minister for byer og landdistrikter, Morten Dahlin (V) og erhvervsminister Morten Bødskov (S), der samtidig er folketingskandidat og bosat i Rødovre, opfordret til, at regeringen ser på den tidligere omtalte vejledning for detailhandelsplanlægning og tager reglerne op til revision.
Brevet til by- og landdistriktsministeren
Uhensigtsmæssige rammer for detailhandelsbutikker
Kære Morten Dahlin
Vi har i Rødovre Kommune gennem længere tid – og til stor gene for borgerne – oplevet udfordringer med at få reglerne for detailhandelsbutikker til at hænge sammen med det, som både vi i Kommunalbestyrelsen i Rødovre og borgerne i Rødovre forventer af detailhandelsbutikker. Konsekvensen er, at naboerne er plaget af støj og uro samt en mere generel udvikling i byerne, som går i en negativ retning. Derfor vil jeg opfordre til, at reglerne på området tages op til revision.
Min henvendelse er foranlediget af et Wolt Market, som er åbnet i Rødovre. Butikken er ikke det, borgerne – og jeg selv – opfatter som en gængs detailhandelsbutik, og i praksis fungerer den i højere grad som et lager, hvorfra Wolt-bude henter varer, som bringes ud til kunderne.
Den gældende detailhandelsvejledning åbner for netop dette: At koncepter som Wolt Market etablerer sig i centerområder under dække af at være en butik, mens der i praksis er tale om et lager for Wolts bude. Det kræver kun få og i realiteten kosmetiske justeringer i konceptet, især at man som kunde kan bestille og afhente varer i butikken.
Udfordringerne ved at have en butik, som reelt er et lager, er, at trafikken til og fra stedet er præcist, som man kan forvente til og fra et lager. Naboerne til butikken er plaget af bude på knallerter, scootere og i biler, som i en stadig strøm kører frem og tilbage mellem butikken og kunderne fra 8.00 – 23.00 (og frem til midnat fredag og lørdag). Budene bruger også området til at vente på nye bestillinger. Det kan være op til 15-20 personer på en gang, som skaber en del uro.
Samtidig fortrænger denne type butik de ”rigtige” detailhandelsbutikker fra lokalerne, og det er en kedelig udvikling i et byområde. Jeg vil derfor opfordre til en opdatering af reglerne, så de svarer bedre til den virkelighed, vi oplever i kommunerne. For vi er ikke de eneste, der oplever denne type problemer, og hvis status quo fastholdes, er risikoen, at fænomenet breder sig med et stadigt mere negativt bybillede til følge, både i Rødovre og i andre af landets byer.
Mit ønske er, at reglerne skal være til for de borgere, som bor og lever i byen, også når det gælder detailhandel. Vi vil gerne have et levende by- og handelsliv, men de nuværende regler trækker i den forkerte retning. Min forvaltning og jeg står gerne til rådighed for en uddybende drøftelse af, hvad der skal til for at komme problemerne til livs.
Med venlig hilsen
Britt Jensen
Borgmester
I brevet lyder det, at den gældende detailhandelsvejledning åbner for, at "koncepter som Wolt Market etablerer sig i centerområdet under dække af at være en butik, mens der i praksis er tale om et lager for Wolts bude. Det kræver kun få og i realiteten kosmetiske justeringer i konceptet, især at man som kunde kan bestille og afhente varer i butikken."
Britt Jensen anfører i brevet, at butikstyper som Wolt Market "fortrænger de 'rigtige' detailhandelsbutikker fra lokalerne, og det er en kedelig udvikling i et byområde."
- Det kan simpelthen ikke være meningen, at vores gode byer og borgeres dagligdag og aftener skal ødelægges af den her form for i mine øjne forsøg på at omgå lovgivningen, siger borgmesteren til Sjællandske Nyheder.
- Vi fortrænger ikke nogen
Wolt Markets direktør, Mikkel Freiesleben, er i princippet enig med Britt Jensen i, at definitionerne af en detailhandelsbutik trænger til en justering. Men han er lodret uenig i, at Wolt Market ikke skal have lov til at ligge de samme steder, som traditionelle butikker.
- Vi har talt med mange, og jo sådan set også Rødovre Kommune, der enige i, at vi kan betegnes som butik. At borgmesteren så subjektivt ikke er enig i det, er helt fair og legitimt. Men så kunne det være spændende at få en lovgivning, hvor det ikke er så subjektivt op til den enkelte borgmester eller sagsbehandler at vurdere, om man er en butik eller ej. Det vil jeg gerne byde velkommen, siger Mikkel Freiesleben.
Han går i rette med borgmesterens bemærkning om, at Wolt Market og tilsvarende butikstyper "fortrænger" andre butikker.
- Det er vigtigt for diskussionen om denne placering (Wolt Market i Rødovre, red.) at huske, at det var en Aldi-butik, der blev købt af Rema 1000 i forbindelse med, at Aldi lukkede ned i Danmark. Hverken Rema 1000 eller nogen af de andre dagligvarekæder har ønsket at gøre brug af denne placering. Det vil sige, at den ikke er super attraktiv, og der var ikke rift om den. Så der er ikke tale om, at vi har fortrængt nogen, siger Wolt Markets direktør, Mikkel Freiesleben.