Frederikssund Fastforrentede boliglån er blevet et varmt tema, efter at flere realkreditforeninger - blandt andet Nordea Kredit - for nylig lancerede et 3,5 procent lån. Samtidig er den lange rente steget svagt, og det betyder, at obligationsserien bag det 30-årige fastforrentede 4 procent lån igen er åben.
For nye boligejere, der ønsker et fastforrentet lån med afdrag, betyder det, at der i øjeblikket er to lån at vælge imellem - og det åbner op for spørgsmålet: skal jeg vælge at finansiere min bolig med et 3,5 procent lån eller et 4 procent lån?
"Svaret er ikke let. Det afhænger både af din tidshorisont, dine renteforventninger, og hvilken risiko du vil løbe. Man kan umiddelbare tro, at det altid er en fordel ved at vælge 3,5 procent lånet frem for 4 procent lånet er, at den månedlige ydelse efter skat er lidt lavere, og at det månedlige afdrag er højere. Men så enkelt er det ikke," siger filialdirektør Jan Mølgaard fra Nordea i Frederikssund.
Ulempen er ifølge filialdirektøren, at hovedstolen er noget højere som følge af den lavere kurs på 3,5 procent lånet. Konkret er den månedlige besparelse efter skat på cirka 30 kroner, mens afdraget er cirka 190 kroner højere på 3,5 procent lånet frem for 4 procent lånet.
Det ser ikke ud af så meget, når man sammenligner med, at hovedstolen ved lånets optagelse er cirka 32.000 kroner højere på 3,5 procent lånet end på det tilsvarende 4 procent lån.
Og tager man udgangspunkt i en årlig inflation på 2 procent vil det tage 12 år, før den lavere ydelse og det hurtigere afdrag - på tilsammen cirka 220 kroner om måneden - får indhentet det "tab" på cirka 32.000 kroner, som den højere restgæld medførte ved lånenes optagelse.
Da langt de fleste boligejere indfrier deres lån inden 10 år, så kan den hurtige konklusion nemt blive, at boligejerne altid bør vælge 4 procent lånet frem for 3,5 pct. lånet.
Hvornår bør man så vælge 3,5 procent lånet? Hvis man inddrager de to låntypers kurs og kursfølsomheder i beregningerne, ser billedet ikke længere så klart ud.
Den lave optagelseskurs på 3,5 procent lånet i forhold til 4 procent lånet betyder nemlig ikke kun, at hovedstolen på 3,5 procent lånet bliver højere end på 4 procent lånet ved lånets optagelse, men også at boligejeren kan indfri et 3,5 procent lån til en væsentligt lavere kurs end et tilsvarende 4 procent lån -eksempelvis i forbindelse med et boligsalg eller en konvertering.
"Sidstnævnte gælder selvfølgelig kun, hvis renten er uændret eller stiger. Tager man kursen og kursfølsomheden med i analysen af, om man bør vælge 3,5 procent lånet eller 4 procent lånet, så finder man, at 3,5 procent lånet faktisk er et billigt alternativ til 4 procent lånet i rigtig mange tilfælde," siger Jan Mølgaard.
Valg af boliglån er med andre ord ikke let. Et godt råd er derfor at se sig om, læse avisernes erhvervssider og eventuelt spørge sin bankrådgiver til råds.