format Det er reelt én eller to butikker, der er mindre end 1000 m², der skiller vandene i debatten om FORMAT, den ny bymidte i Kokkedal.

Det viser en gennemgang af de seneste planer, der skal danne grundlag for det kommuneplantillæg - og derefter lokalplan - et flertal i byrådet i Fredensborg er på trapperne til at vedtage.

I de foreliggende planer skal der bygges 10 store og otte mindre på Cirkelhusgrunden. Nogle af de butikker, der er mindre end 500 m², kan være kiosker, mindre dagligvareforretninger som eksempelvis bager og caféer. Og så er det sådan, at en del af dem er butikker, der lige nu befinder sig i Cirkelhuset og, som forudsat i planerne, skal genhuses i det nye.

Det er forretningerne Golf Experten, Madame Blå, Elliots Outlet og Form & Figur - og muligvis også Kvik - køkken og garderobe, der tidligere har haft til hus i Cirkelhuset.

Holder det vi lovede

Joacim Bruus-Jensen, projektleder i Athena Partners, der skal udvikle området for ejeren, UTF Invest, afviser på den baggrund kritikken fra handelslivet i Hørsholm, Nivå, Humlebæk, Fredensborg og delvist også Rudersdal Kommune, at det er der man kommer til at bløde for den ny bymidte.

Han afviser samtidigt påstande om, at udviklingen af området er gået fra at skulle være et supplemant til bymidterne med udelukkende store butikker til en bymidte med mindre butikker med udvalgsvarer, der vil være direkte konkurrenter til butikslivet i nabobyerne.

"Vi har hele tiden lovet, at der opføres store butikker. Det løfte har vi stadig tænkt os at holde. Hensigten er, at projektet skal supplere vareudbuddet i Hørsholm og Fredensborg Kommune i øvrigt," siger Joacim Bruus-Jensen til Ugebladet.

Samlet om kompromis

Løftet finder genklang i Fredensborg Erhvervsråd. Også lokalt. I Humlebæk Centerforening og Nivå Centerforening, som har været kritiske over for planerne på grund af omfanget af mindre butikker, er man ifølge Frederiksborg Amts Avis nu mere rolige og bakker op om planerne.

"Vi vil gerne være med til at holde handlen inden for kommunegrænsen. Vi vil bare ikke have, at man skal kunne opfylde alle ønsker på indkøbssedlen, når man kører til eksempelvis Harald Nyborg i Kokkedals nye bymidte. Så nej til eksempelvis at få lappet cykeldækket, købt værtindegave, gå til guldsmeden eller få handlet herre- og dametøj. Så vil det tage omsætning fra handlen i bycentrene," siger Jan Martin Hansen, formand for Humlebæk Center.

Henrik Sidney, formand for Nivå Centerforening, siger, at der er nogle ting i oplægget fra FORMAT, der i hans øjne betyder, "at der rent faktisk ikke i byggefelterne kan bygges den type butikker som konkurrerer med bymidterne".

Ser man på de planer, der foreligger nu, indeholder de et byggefelt (D1-D5) med ti butikker, der alle er mellem 1000 og 2600 m². Bygningerne er i to plan, og der skal ifølge Athena Partners være såkaldte boksbutikker som Power, Ilva, Harald Nyborg og lignende i stueetagen og eksempelvis paddletennis, Elliots Outlet, legeland og fitness/sundhedshus på 1. etage.

En stor biograf optager den ene af de fem blokke i begge plan. I opgangene til 1. sals butikkerne kan der være mindre dagligvarebutikker - kiosker for eksempel - på 100-200 m², og i tilknytning til blokkene er der desuden planlagt en 400 m² stor butik, som kan være en bager eller lignende.

I et andet byggefelt (C1) er der plads til butik på 2450 m² plus et lokale på 250 m² til restaurant - og i byggefelt B er der en bygning med butikker på 2 x 700 m² samt en bygning med en butik på 500 m² plus en butik på 200 m² - alternativt en bygning, der samlet kan rumme en butik på 700 m².

Afgørende genhusninger

Afgørende er, set med Athena Partners og Joacim Bruus-Jensens øjne, de butikker, der skal genhuses.

"I den ene skal Golf Experten genhuses i 700 m², og det skal Madame Blå også. Så er der faktisk kun én bygning på 700 m² tilbage, som kan opdeles i 500 til en butik og 200 til en butik eller restaurant. De andre genhusninger sker i de store bygninger i byggefelt D," forklarer Joacim Bruus-Jensen.

I diskussionen om, hvad der er 'farligt' for handelslivet rundt omkring FORMAT, har de store butikker på 1000 m² og mere ikke været det væsentlige omdrejningspunkt, fordi de alene ikke vil være en alvorlige trussel for bymidternes forretninger.

Hvis man således regner genhusningerne fra, er der reelt kun tale om én eller to butikker, der er mindre end 1000 m².

Joacim Bruus-Jensen medgiver imidlertid, at det ikke kan udelukkes, at den store bygning med 2450 m² butiksareal i byggefelt C med tiden kan blive delt op i to eller tre mindre butikker.

"Det kan der ikke siges noget sikkert om endnu. Ingen kan forudse, hvad der sker om 5-8 år," siger han til Ugebladet.

SAGEN KORT

2017: NGG sælger Cirkelhusgrunden til UTF Invest for 100 mio. kr.

UTF Invest hyrer Nord Partners (nu Athena Partners) tIl at udvikle området til ny Kokkedal bymidte (FORMAT) med nyt Nordsjællands Grundskole og Gymnasium (NGG), international skole, biograf, boliger og butikker.

Det samlede butiksareal er planlagt til 30.000 m2 ud af et samlet areal på ca. 65.000 m².

2020: Butiksarealet ændres til mellem 26.300 og 15.000 m² . Butikkerne er mellem 1100 og 2200 m².

2021: Det samlerde butiksareal er nu lagt op til at blive 16.350 m² ud af et samlert areal på 57.350 m² med denne fordeling:

10 butikker på mellem 1000 m² og 2600 m², inkl. biograf

3 butikker på 700 m² hver

1 butik på 400 m²

1 butik på 250 m²

2 butikker på 200 m²

1 butik på 100 m²

Størsteparten af projektet ligger i Fredensborg Kommune. Kommunegrænsen kommer dog til at gå sådan cirka midt igennem det 11.000 m² store skoleområde, og den internationale skole kommer ifølge de nuværende planer til at ligge i Hørsholm Kommune.

Modstandere af FORMAT i Hørsholm overvejer at blokere for projektet ved at forhindre en ny lokalplan i Hørsholm, der sikrer international skole og støjafskærmning.